(1)販売価格の決定

査定価格を参考にして、販売価格（＝広告で表示する価格）を決定します。売却にかかる諸費用や税金などを確認した上で売却後の「手取額」を事前に把握し、間違いのない売却をしましょう。 ■希望価格はハッキリとお伝え下さい 査定価格と希望価格に開きがある場合でも、希望価格ははっきりと伝えて下さい。 希望価格に沿ったアドバイスや不動産市場の今後の見通しなどの説明をさせていただきます。 ■気になる税金について 不動産の売却には、譲渡所得税・住民税等が課税されるケースが多いものです。売却後の手取額を正確に把握するためには、専門家に確認することが一番の近道です。弊社は顧問税理士と提携していますので、税金に関する相談もご遠慮なくどうぞ。

(2)媒介契約の締結

媒介契約とは？ 売却を依頼する場合、お客様と不動産会社が「媒介契約」を結ぶことになります。この媒介契約によって、不動産会社はお客様のご依頼を正式にお受けしたことになります。媒介契約には、専属専任、専任、一般の3タイプがあり、それぞれ次のような特徴があります。 ■専属専任媒介 ・不動産会社の立場 （１） 媒介契約後5日以内に指定流通機構「レインズ」にお客様の物件情報を登録しなければなりません。 （２） お客様に対して、1週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を文書で報告しなければなりません。 ・お客様の立場 （１） 依頼できるのは１社のみです。 （２） 必ず依頼した会社を通して、契約を締結しなければなりません。 ■専任媒介 ・不動産会社の立場 （１） 媒介契約後 7日以内に指定流通機構「レインズ」にお客様の物件情報を登録しなければなりません。 （２） お客様に対して、2週間に1度以上の割合で、業務の進行状況を文書で報告しなければなりません。 ・お客様の立場 （１） 依頼できるのは１社のみです。 （２） 必ず依頼した会社を通して、契約を締結しなければなりません。ただし、ご自身で買主様を見つけた場合は、直接契約を行うことも可能です。 ■一般媒介 ・不動産会社の立場 （１） 法律上定められた義務は特にありません。一般的には指定流通機構「レインズ」へお客様の物件情報の登録を行います。 ・お客様の立場 （１） 複数会社に依頼することができます。 （２） 必ず依頼した会社を通して、契約を締結しなければなりません。ただし、ご自身で買主様を見つけた場合は、直接契約を行うことも可能です。 （３） 依頼した会社を明らかにする明示型と明らかにしない非明示型を選択することができます。 オンラインネットワーク「REINS」について... http://www.reins.or.jp レインズとは「 Real Estate Information Network System 」の略で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムの名称です。指定流通機構の会員不動産会社がパソコンを利用して、機構のホストコンピューターから不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。弊社はこの機構に所属しております。

(3)いよいよ販売活動

信頼できる不動産会社ほど、営業アクションも充実しています。多彩な活動でお客様をしっかりサポート致します。 ■オンラインで販促チャネルを多面化 指定流通機構「レインズ」へ売却物件情報をオンライン登録。不動産会社のネットワークにより販促チャンネルを多面化し、よりスピーディな売却を可能にします。 ■スピーディ＆パワフルな販売活動 スムーズな売却を進めるには、購入を希望される多くの方に物件のメリットをアピールしていくことが重要です。お客様とともにケースに応じた適切な販売活動計画を作成。スピーディな地域限定のチラシ配布や新聞・住宅情報誌への広告掲載をはじめ、購入希望者に直接目で見て物件の魅力を理解していただくオープンハウスなど、きめ細かく広範な販促展開で早期売却をサポート致します。

(4)ご売却に関するアドバイス

既に空室となっている場合は良いのですが、現在居住中の物件を売却する場合、生活しているそのままの状態を買主様に見ていただき、売ることになるわけですから売主様としてご心配なことが多いと思います。媒介契約の種類によって異なりますが、一定期間ごとに弊社より「定期報告」を致します。不安な点などはその時に担当者と打ち合わせしましょう。いよいよ購入検討者が来るときは以下のようなことを心がけておくと良い印象を与えることができます。 ・ご案内の前に、整理整頓をお忘れなく。 ・バス、洗面所、トイレ等は一番ポイントになる箇所です。入念に片付けておいたほうが良いですね。 ・意外と気になるキッチンや浴室の臭い。パイプ洗浄剤などで清掃しておくと効果的です。 ・曇りの日はお部屋の電気など点けて明るく見せるように工夫しましょう。

(5)契約条件の調整

希望価格で売れるのか、それとも「値引き交渉」はあるの？　売主様にとっては最も気になるところですね。買主様との条件調整には次のようなケースがあります。 ・価格交渉 ・引渡しの日程の調整（買主様に物件の引渡しを行う日を決めます） ・付帯設備（エアコンや照明器具などの付帯設備を置いていくのか、撤去するか？） いずれの場合も、弊社が間に入っての交渉となりますので安心です。なお、価格交渉と同時に下記の条件が関連してくるケースもあります。 ・引渡し日を買主様の条件に合わせる ・不具合箇所の補修費用分を価格で調整する　など

(6)いよいよご契約

買主様が決定し、契約条件が整いますと、いよいよご契約ということになります。多くの場合、契約日には売買価格の10%程度の手付金を受領します。売主様として事前に準備しておかなければならないことがいくつかあります。 ・ 不動産の登記済権利証の準備（事前に弊社で内容を確認させていただきます） ・ 引渡しの日程の調整（買主様に物件の引渡しを行う日を決めます） ・ 実印の確認 ・ ３ヶ月以内の印鑑証明書の準備 ・ 物件に抵当権の設定がある場合、金融機関に売却する旨を連絡し抹消準備を依頼します ・ 附帯設備および物件状況等の確認（事前に弊社で書面を準備致します） ・ 共有者がある場合は、その出欠と委任状（共有者の印鑑証明書添付）の手配 ・ 契約場所、日時の確認、印紙代金の準備 当日は、弊社立会いのもと契約書の内容を確認します。内容に問題がなければ売主・買主双方が記名・押印し契約の完了となります。契約締結に要する時間はケースによって異なりますが概ね１時間半を目安にして下さい。またローン条項による解約という可能性もありますので、手付金はそのまま保管しておいて下さい。

(7)残金決済とお引渡し

ご契約が完了すると、買主様は直ちに銀行などに住宅ローンをーの正式申込みを行うこととなります。その後、約１ヶ月程度で融資内定ということになります。これで、ローン解約（※）の心配も解消します。買主様の住宅ローンの融資実行日が確定すると、弊社担当者より決済と引渡しのご案内をさせていただきます。その後の手続きとしては以下のようなものがあります。 （※） ローン解約とは、買主様が住宅ローンの申し込みをしたにもかかわらず、期日内に金融機関より融資の承認を得られなかった場合(融資が否認された場合)に「白紙解除できる」という一般的な特約です。売主は、受領済の手付金等をすべて買主様に返還しなければなりません。 ・売主様の住宅ローンの完済手続き 売主様が物件を購入した時に借りた住宅ローンを売却代金で一括返済するという手続きです。抵当権の抹消手続きなどを含め金融機関に依頼をします。 ・残代金の受け取り・登記手続と鍵の引渡し 買主様から残代金や諸費用を受け取り、買主様名義に登記を移転する手続きです。残代金は高額なため、銀行振込や預金小切手で受け取ることが一般的です。そのため残金決済手続は買主様指定の金融機関で行われる場合が殆どです。

(8)当日の流れ

・必要書類の確認 司法書士の立会のもと所有権移転登記に必要な書類を全て確認します。必要な書類はケースに応じて異なりますので事前に弊社より確認のご案内を致します。 ・登記手続の依頼 司法書士が用意した書面(委任状など)に、売主様・買主様双方が署名し、上記の必要書類を司法書士に渡します。司法書士は取引完了を確認した上で、所有権移転登記の手続きに入ります。 ・残代金・各種清算金の清算 契約書に記載された残代金と、固定資産税や管理費・修繕積立金等（マンションの場合）を日割り清算します。 ・鍵の引渡し 玄関や勝手口、物置、郵便受けなどの鍵をすべて買主様に引き渡します。 ・仲介手数料のお支払い 取引の完了をご確認いただき、仲介手数料の残金をお支払いいただきます。

これでようやく一件落着です!